Что такое перепланировка квартиры? Как перевести из жилого в нежилой?

Что такое перепланировка квартиры? Как перевести из жилого в нежилой?

Переустройство жилых помещений и их перепланировка предусматривают ремонтные и отделочные работы, которые предназначены для переноса, реконструкции, демонтажа и строительства новых межкомнатных перегородок, расширение комнат или установка межкомнатных перегородок с дверными проемами, возможно смена дверей арками и порталами

19 апреля 2013 г., текст: Иван Шахов

Также сюда следует отнести перемещение сантехнического оборудования или разворот приборов и кухонных плит. То есть перепланировка предполагает всевозможные изменения внутри квартиры, которые не затрагивают модернизацию несущих конструкций, что просто исключено.

Переустройство и перепланировка жилых помещений

Узнать о несущих стенах и опорных конструкциях именно в вашей жилой площади возможно воспользовавшись информацией из интернета, задав в поисковике запрос, где должен быть указан номер серии вашего дома, например, «квартира в жилом доме, серия И (299) А». Все несущие конструкции, которые категорически запрещено демонтировать или переносить, вы найдете в описании жилого помещения дома этой серии. Когда вам неизвестна серия вашего дома, вам смогут помочь по телефону сотрудники обслуживающей эксплуатационной службы.

Однако не всякая перепланировка требует получения на нее разрешений, поэтому не следует быть особо активным в этом деле, так как народная мудрость гласит: «инициатива наказуема». Так, нет необходимости в получении разрешения или согласия на проведение ремонтных работ по благоустройству вашего жилья и, разумеется, отпадает необходимость и в оформлении проектных, когда осуществляется сооружение или разборка встроенных шкафов и подсобных помещений, которые по своей величине нельзя отнести к полноценному помещению. В них нет возможности и условий для проживания, а их площадь находиться под учетом Бюро технической инвентаризации. Также не следует получать согласие на ремонт в собственной квартире, тем более косметический. Замену внешних деревянных конструкций без изменения цвета и конфигурации элементов можно организовать без разрешения.

К этой же категории перепланировок, не требующих оформления проектной документации, можно определить перемещение на кухне напольных электрических плит или замены их на аналогичные, имеющие бытовое назначение. Кроме того, можно сменить инженерное и санитарно–техническое оборудование на другое, имеющее схожие конструкционные параметры и характеристики, и выполняющие аналогичные функции, при условии отсутствия каких-либо перемещений в пространстве.

Все остальные ремонтные работы по переустройству вашего жилья требуют получения на него разрешения. При этом невозможно получить согласие государственных органов и ведомств на демонтаж несущих конструкций и стен здания.

Перевод объектов жилой недвижимости в нежилой фонд

Перевод объектов жилой недвижимости в нежилой фонд осуществляется согласно с положений Жилищного кодекса Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004г., которым для данной процедуры предусмотрен ряд условий:

1. Переводимое в нежилой фонд помещение должно иметь отдельный вход. Закон предусматривает, что перевод квартир в нежилой фонд недопустим, если в ней не представляется возможным создание отдельного входа. Таким образом, использование для доступа в нежилое помещение входа, через который осуществляется доступ в другие жилые помещения (другими словами подъезд жилого дома), является причиной номер один, чтобы вынесен отказ переводе жилых объектов в нежилой фонд.

2. Квартира, которую планируют перевести в нежилой фонд, может располагаться на первом этаже здания, либо под такой квартирой должны находиться нежилые помещения. С учетом второй части указанного положения существует возможность перевода в нежилой фонд квартир на вторых этажах, если на первом этаже жилого дома расположен магазин, предприятия быта или офисные помещения.

3. Жилое помещение запрещено переводить в нежилой фонд, если оно используется для проживания граждан. Поэтому прежде чем начать процедуру перевода, необходимо снять с регистрационного учета всех лиц, у которых в качестве регистрации по месту постоянного проживания указан адрес переводимой в нежилой фонд квартиры. Подтверждением того, что квартира не используется для проживания граждан, является справка, предоставляемая управляющей компанией или правлением товарищества собственников жилья, о том, что квартире никто не зарегистрирован.

4. Не допускается перевод в нежилой фонд комнаты или других помещений, входящих в состав квартиры, по отдельности. Законом прямо предусмотрен запрет, если переводимый объект является частью жилого помещения.

5. Невозможен также перевод квартиры, если права на нее обременены правами других лиц. К одному из обременений относится залог имущества, что создает массу вопросов у желающих приобрести квартиру с использованием заемных средств и в дальнейшем перевести ее в нежилой фонд. Несмотря на законодательный запрет, некоторые банки охотно идут на уступку своим заемщикам и не возражают против перевода залоговой недвижимости в нежилой фонд. Во многом такое проявление лояльности связано с тем, что после перевода стоимость объекта недвижимости существенно возрастает.

Порядок получения разрешения на перевод

Когда квартира соответствует требованиям Жилищного кодекса, которые предъявляются при переводе в нежилой фонд, необходимо подготовить и предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления пакет документов. Законом не предусмотрено предоставление документов, сбор и подготовка которых представляет особые сложности для собственника жилья. Однако в ряде случаев этот этап процедуры перевода желательно доверить профессионалам.

В соответствии с требованиями двадцать третьей статьи ЖК РФ, перевод квартир в нежилой фонд предполагает предоставление следующих документов:

- заявление, подаваемое от лица собственника квартиры о том, что он желает перевести принадлежащую ему квартиру в нежилой фонд. Это заявление подается в свободной форме, так как особой формы законом не предусмотрено. Единственное требование к заявлению – оно должно быть в письменном виде.

- документы, устанавливающие права на переводимое помещение. К ним относятся не только свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, но и документы-основания, к которым относится в каждом отдельном случае договор купли-продажи или приватизации, обменный ордер, свидетельство о праве на наследство и так далее. Указанные документы предоставляются в оригинале или в виде копий, заверенных нотариусом.

- технический паспорт на квартиру, подготовленный организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (например бюро технической инвентаризации). Примечательно, что пакет документов для перевода жилого помещения в нежилой фонд идентичен по составу документов, запрашиваемых при переводе в жилой фонд нежилого помещения. Однако, если в первом случае требуется технический паспорт, то в случае в нежилым помещением достаточно плана и технического описания объекта недвижимости.

- план дома (по этажам), в котором расположено помещение. Данный документ необходим для анализа физической осуществимости создания отдельного входа в будущее нежилое помещение, если таковой на момент подачи заявления отсутствует.

- проект на перепланировку и переустройство переводимого помещения. Необходимо отметить, что проект должен быть подготовлен и оформлен в установленном законом порядке проектной организацией. Кодексом предусмотрено, что проект требуется только в том случае, когда перепланировка или переустройство необходимы для использования помещения в качестве нежилого.

Перечень документов, предоставляемых для получения разрешения на перевод в нежилой фонд квартиры, является исчерпывающим, поэтому осуществляющий перевод помещения орган не может запрашивать дополнительные данные.

После предоставления пакета документов в уполномоченный для перевода помещений орган заявителю выдается расписка, а в течение полутора месяцев (сорока пяти дней) заявление должно быть рассмотрено и либо удовлетворено, либо отклонено. Отказ в переводе помещения может быть вынесен по ограниченному числу оснований. В первую очередь ним относятся следующие:

- заявителем не были представлены все необходимые документы в соответствии с положениями второй части 23 статьи Жилищного кодекса РФ;

- заявление было направлено в орган, не уполномоченный принимать решения о переводе квартиры из жилого фонда в фонд нежилых объектов;

- объект недвижимости, не соответствует требованиям, предъявляемым к помещениям, которые могут быть переведены;

- проект на перепланировку или переустройство не соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, существует не так много оснований для вынесения отказа по заявлению в переводе. Если заявителем проведены предварительные работы и подготовлены все необходимые документы, а переводимая квартира соответствует предъявляемым требованиям, отказ в переводе мало вероятен. Но следует понимать, что в соответствии со статьей 24 ЖК РФ, обжалование отказа в переводе в нежилой фонд возможно только в судебном порядке. Учитывая это, подготовка пакета документов и подача заявления должны осуществляться безукоризненно и в полном соответствии требованиям действующего законодательства.

Затратная часть

Перевод квартиры в нежилой фонд является хорошим видом инвестиций в недвижимость, так как после оформления прав на нежилое помещение, его стоимость существенно возрастает. Однако помимо затрат на приобретение самой квартиры, от собственника требуются и другие капиталовложения, необходимые для осуществления перевода. К этим затратам относятся такие как подготовка проектной документации, затраты на строительство, оплата услуг компании, оказывающей услуги по переводу квартир в нежилой фонд, а также обязательные сборы и платежи.

Одной из основных затратных статей принято считать строительство отдельного входа в нежилое помещение. Действительно, это является одной из наиболее капиталоемких процедур в переводе. В зависимости от проекта на строительство отдельного входа, его стоимость может составлять от двухсот тысяч рублей, а верхний диапазон стоимости может значительно превышать миллион рублей. При определении бюджета на строительство отдельного входа следует сопоставлять предполагаемые затраты и потенциальный прирост стоимости объекта недвижимости. Оптимальным считается соотношение затрат на вход и прирост к стоимости 1/10, то есть стоимость строительства не должна превышать десяти процентов от стоимости объекта недвижимости в целом.

Второй статьей затрат в переводе в нежилой фонд являются проектные работы. Проект на перепланировку или переустройство является одним из обязательных документов, необходимых для получения разрешения на перевод квартиры в нежилой фонд. Поэтому его подготовку следует доверить той проектной организации, в законности действий которой нет сомнений.

Помимо проекта и затрат на строительство собственник квартиры может воспользоваться услугами компании, оказывающей услуги по переводу квартир в нежилой фонд. Обычно такие компании полностью берут на себя выполнение всех процедур, связанных с переводом, освобождая тем самым собственника квартиры и экономя его время. Кроме того, участие в переводе квартиры в нежилой фонд специалистов по недвижимости является весомой гарантией того, что разрешение на ее перевод будет получено. Стоимость услуг компании, осуществляющей перевод, составляет от тридцати тысяч рублей, а его общая продолжительность, указываемая специалистами, составляет около трех-пяти месяцев. По истечении этого срока собственнику квартиры представляется новое свидетельство о регистрации права, на основании которого объектом права теперь является нежилое помещение.

Подготовлено по материалам сайта vsnr.ru

1.jpeg

Иван Шахов

Член Союза журналистов России. Зам. директора АН "Родник" тел. (8212) 555-755

Фото: "Фотобанк Лори"

* Мнение редакции сайта может не совпадать с точкой зрения автора.

Вернуться к списку статей