Когда за новостройку надо заплатить еще раз

Когда за новостройку надо заплатить еще раз

Применение закона о банкротстве оказалось опасным для покупателей новостроек. Высший арбитражный суд (ВАС) рассмотрит скоро одно такое дело, связанное с Соцгорбанком, когда клиенту пришлось заплатить за одну новостройку дважды.

27 мая 2013 г., текст: Татьяна Соколова, BFM.RU

BFM.ru стали известны подробности дела, которое обещает быть одним из самых скандальных в этом году на рынке недвижимости, особенно на фоне того, что сделки купли-продажи планируется перевести в безналичный режим. Клиенты оказываются совершенно незащищенными в случае банкротства банка

Победы намерен добиться, клиент Соцгорбанка, выполнивший денежный перевод в размере 21 млн рублей за 23 дня до отзыва у банка лицензии.

Вкратце фабула дела такова. Один из клиентов Соцгорбанка Сергей Дойников 25.03.2011 перечислил со своего счета в банке 21 млн рублей. О банкротстве банка ничего тогда не было известно.

Однако через 23 дня после перевода средств ЦБ принял решение об отзыве лицензии у банка. После начала банкротства банка конкурсный управляющий — Агентство по страхованию вкладов (АСВ) — подал в суд и там оспорил все сделки по переводу средств, которые были совершены в месяц, предшествующий отзыву лицензии.

Дело в том, все платежи, которые совершал банк и клиенты в течение месяца до объявления банкротства, по закону о банкротстве могут быть отменены. Все эти средства поступают в общую конкурсную массу, которая распределяется по порядку, предусмотренному законом.

Отмена перевода средств — это не отмена сделки. Компания не обязана возвращать средства клиенту. Однако 21 млн рублей как-то должны вернуться на счет, и суд обязал Дойникова внести эту сумму на счет еще раз.

Все сделки в этот период перед банкротством нарушают очередность погашения кредиторам, комментируют юристы. Взыскание может быть обращено на имущество физлица для формирования конкурсной массы.

22 апреля 2013 года коллегия Высшего арбитражного суда (ВАС) постановила, что управляющий не должен был отменять все сделки перед банкротством, хотя в целом эта практика очень распространена. Спорное дело было передано на рассмотрение Президиума ВАС.

По итогам 2012 года Центробанк РФ отозвал лицензии у 22 банков. Только на сегодняшний момент в процессе ликвидации в РФ находятся 117 банков, а в период с 1991 по 2013 года количество банков, прекративших свою деятельность, составило 2183.

День сурка

Адвокат Александра Елизарова пояснила BFM.ru: «Речь идет о ряде реальных случаев. Человек, оплативший через банк новостройку, в случае банкротства банка может оказаться должен эту сумму банку, если вдруг через 20 дней становится известно, что у банка отзывают лицензию. Дело в том, что временный управляющий начинает оспаривать все банковские сделки, которые совершены за месяц до отзыва лицензии. И суд признает эту операцию недействительной. В итоге человек должен вернуть деньги на счет, чтобы эти средства пошли для удовлетворения всех кредиторов банка. То есть получается, что человек обязан второй раз заплатить за квартиру, только теперь банку. Иначе у него будут изымать такую сумму в рамках исполнительного производства, и в том числе могут изъять эту же квартиру, чтобы погасить этот долг. Это действительно страшные вещи».

Юристы вспоминают еще такие случаи. В мае 2012 года была отозвана лицензия Коммерческого Банка «Холдинг-Кредит». А за месяц до этого события обычный гражданин посетил банк, открыл счет, внес на него свои средства и перечислил их единомоментно в счет уплаты за строящуюся квартиру.

Через год с момента осуществления этого платежа конкурсный управляющий — государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» — подала иск к гражданину о взыскании с него перечисленной суммы для передачи ее в конкурсную массу и распределения между всеми кредиторами банка и «подкрепил» свой иск ссылками на статьи закона о банкротстве. Как гражданин должен был догадаться о плачевном состоянии банка, остается неясным.

Однако теперь, год спустя, гражданин обязан перечислить АСВ сумму, ранее уже уплаченную через этот банк в счет покупки квартиры.

Рынок недвижимости встревожен

Уже год обсуждается законопроект об ограничении оборота наличных денежных средств. В нем, в частности, будет предложено ввести запрет на наличные расчеты свыше 600 тысяч рублей, и это должно в первую очередь коснуться рынка вторичной недвижимости.

«Все сделки на рынке первичной недвижимости проходят по безналичному расчету, — поясняет Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» — То, что в случае банкротства такая сделка может быть оспорена, конечно, очень пугает. Особенно когда все сделки с недвижимостью собираются перевести в безналичные. Когда клиент кладет деньги в банковскую ячейчку, то даже в случае банкротства банка средства остаются в собственности клиента. В случае, если деньги вносятся на счет, то это уже не деньги, а право требования клиента к банку. И в случае банкротства банка человек должен становится в очередь и ждать, пока ему что-то вернут. Конечно, в таком случае человек оказывается совершенно незащищенным, и может потерять средства, которые он чаще всего выручил от продажи квартиры».

После банкротства ряда банков оспаривались почти любые переводы денежных средств, в том числе и по договорам купли-продажи недвижимости, и существующая судебная практика выглядит неблагоприятной для клиентов банков, отмечают представители компании «БЕСТ-Новострой».

Клиенты, взявшие в проблемном банке ипотечный кредит, оказываются в аналогичной ситуации.

Ипотека — платить в банк или к нотариусу?

Ипотечные клиенты банка тоже наверняка за месяц до отзыва лицензии совершали перевод аннуитетного платежа. И этот перевод может быть оспорен и их могут обязать вернуть переведенные средства на счет (для формирования общей конкурсной массы).

«Закон скуп и витиеват в случае переуступки ипотечного долга, и особенно при банкротстве банка», — отмечает Алексей Волков, директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ).

Он отмечает, что по закону конкурсный управляющий, приняв дела, становится администрацией банка. Клиенты должны продолжать вносить ануитетные платежи, а банк передает информацию об этом в бюро кредитных историй.

Однако, когда уже сформирована конкурсную масса, то возникает временной люфт, когда ипотечные моменты должны перейти в новый банк. «Тут ничего не происходит. Информация в бюро не передается, и кредит считается открытый, пока его не купил кто-то другой», — поясняет Алексей Волков.

Новый кредитор будет разбираться, платил ли клиент все это время. Если нет, то предъявляет ему требования. И в зависимости от развития событий передает информацию в бюро — что платежи или производились, или нет.

«Неважно, что банк под управлением, он по прежнему кредитор, и заемщику все равно надо исполнять обязательства. Если заемщик бросил платить, то после того, как кредит найдет покупателя, а часто это бывают и коллекторы, то с клиента потребуют и выплатить кредит, и еще штрафы», — отмечает он.

В то же время все платежи будут формировать конкурсную массу, и не будут переводиться именно на счет банка-кредитора, отмечают юристы.

«Выход здесь такой — если неизвестно кому платить, то надо относить все платежи в депозит нотариуса, и в момент появления нового кредитора их предъявить , тем более что закон предусматривает такой вариант», — советует Ирина Кажикина.

Однако, отмечает она, надо выбирать надежные банки для таких серьезных вопросов, чтобы ситуация была просто невозможна.

Но, в любом случае, добавляет эксперт, перевод рынка недвижимости полностью на безналичные расчеты требует серьезной подготовки по контролю за банками и отработку безопасности таких операций.

До тех пор клиенты вряд ли будут считать, что надежнее платить безналом, сошлись во мнении эксперты.

Фото: Григорий Собченко/BFM.ru

* Мнение редакции сайта может не совпадать с точкой зрения автора.

Вернуться к списку статей