Новый налог заставит сдавать жилье

Новый налог заставит сдавать жилье

Согласно законопроекту Минфина, новая ставка налога на недвижимость на жилье составит 0,1% от его кадастровой стоимости, приближенной к рыночной. Такой налог будет постепенно вводиться в 2014 - 2018 годах. «Газета.Ru» опросила аналитиков и участников рынка недвижимости, как новые ставки отразятся на стоимости жилья? Уменьшится ли количество квартир, которые покупаются в инвестиционных целях? Скажется ли новый налог на рынке аренды жилья?

5 февраля 2013 г., текст: gazeta.ru

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Ставка в 0,1% от стоимости обычной квартиры — явно не та величина, которая повлечет существенные изменения на массовом рынке жилой недвижимости. Тем более, средняя обеспеченность жильем в стране как раз около 20 кв. м (если на каждого собственника приходится менее 20 кв.м, налог не платится), а на рынке новостроек, который является наиболее инвестиционно привлекательным, налогооблагаемая база у покупателя-инвестора появляется только после регистрации собственности. Впрочем, есть ряд сегментов рынка, на которые новый налог может повлиять существенно. Во-первых, это наиболее дорогие квартиры, которые по тем или иным причинам до сих пор остались в собственности малообеспеченных и\или одиноких граждан. Им придется раскошеливаться на десятки тысяч рублей, что составит существенную долю их годового дохода. Вот такие семьи вполне могут продать квартиры и переехать в менее дорогое жилье, но их будет немного.

Для ряда категорий граждан, у которых несколько недорогих квартир, новый налог будет поводом пересмотреть политику на рынке арендного жилья. Кто-то, кто не сдавал квартиры, проживая там наездами, начнет их сдавать. Кто-то откажется от льготного заселения родственников и выставит квартиры для аренды по рыночным ставкам.

Что касается жилья эконом-класса, то в большинстве случаев основную часть налога «съедят» вычеты, так что в этом сегменте существенных изменений не произойдет. Жилье бизнес-класса в большей части состоит из квартир в домах, построенных за последние 20 лет, в которых жилье покупали люди достаточно состоятельные для того, чтобы платить в 2-3 раза больший налог, чем сейчас. Уже в наши дни они за услуги управляющих компаний часто платят существенно больше, чем жильцы домов эконом-класса, однако «бегства» жителей не происходит. Так что в целом введение нового налога на недвижимость — достаточно действенный шаг для пополнения доходов бюджета, который, с учетом налоговых вычетов, если и вызовет перераспределение жилого фонда, то только в самых дорогих сегментах рынка. При этом местные власти будут достаточно аккуратно подходить к установлению высоких ставок налога для крупных земле- и домов-владельцев. Чрезмерные налоги могут вызвать отток инвестиций и попытки сместить местечковые власти различными способами. Так как происхождение значительной доли земель в том же Подмосковье весьма запутанное, и к ним имеют отношение влиятельные во всех смыслах люди.

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:

Озвученные ставки налога мало повлияют на рынок недвижимости, тем более что законопроектом предусмотрены вычеты: стандартные 20 кв. м на каждого собственника и 50 кв. м — для льготников. Таким образом, под наибольший удар подпадают единоличные владельцы дорогого жилья или собственники нескольких квартир. Ставка налога может сильно варьироваться в зависимости от ситуации. Если на каждого собственника приходится менее 20 кв.м, то тогда ничего платить не надо. А вот владелец квартиры стоимостью 25 млн рублей и площадью порядка 70 кв.м вынужден будет платить 17 857 рублей в год (с учетом вычета). Это приемлемая сумма, ведь люди, которые приобретают такую недвижимость, могут позволить себе заплатить соответствующий налог.

Возьмем для примера квартиру площадью 62 кв.м и стоимостью 9 млн рублей. Тогда с учетом вычета сумма налога составит около 6 000 рублей в год, а без вычета — 9 000 рублей в год (750 рублей в месяц). По сути, даже если арендодатели захотят компенсировать свои расходы за счет квартиросъемщиков, все равно повышение цены аренды будет минимальным.

При этом массовой распродажи жилья и падения цен на рынке не произойдет. Здесь напрашивается аналогия с транспортом: чем мощнее и «круче» двигатель, тем выше налог. То же самое с квартирами…

Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»:

Полагаем, что в краткосрочной перспективе введение новых ставок налога не должно отразиться на рынке недвижимости. Особенно это касается новостроек, поскольку начисление налога будет производиться после оформления права собственности на объект недвижимости, то есть уплата налога будет обязанностью уже собственника, а не застройщика.

В зависимости от установленных местными властями ставок, новый налог может повлиять на рынок инвестиционных квартир, но не обязательно в контексте увеличения продаж. Возможно, более активно будет происходить сдача таких квартир в аренду, причем увеличенные ставки налога будут соответственно учтены при установлении размера арендной платы.

В то же время достаточно сложно прогнозировать возможность падения цен на жилье в результате налоговых новшеств, поскольку, к примеру, жилая недвижимость в Москве по-прежнему пользуется устойчивым спросом на рынке, что оказывает решающее влияние на уровень цен. При этом нельзя исключать тот вариант, при котором собственник квартиры, определяя ее стоимость при продаже, учтет еще и уплаченные за период владения недвижимостью налоги.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:

Введение нового налога на недвижимость не сможет существенным образом повлиять на рынок. Новая ставка вряд ли станет преградой к приобретению квартиры, даже в инвестиционных целях (в среднем порядка 15-20% сделок на рынке новостроек — это инвестиционные). Новая налоговая ставка — 0,1% — не сопоставима с прибылью, которую люди ожидают от инвестиционных сделок (не менее 25% годовых).

Единственное, на что может повлиять повышение налога на недвижимость, так это увеличение количества квартир на рынке аренды. Если инвестиционная квартира в данный момент простаивает, то ее хозяин задумается о сдаче ее в аренду, чтобы получать прибыль с этой квартиры уже сейчас и из этих денег оплачивать налог не надвижимость.

Вряд ли стоит дробить налоговую ставку и делить ее на типы жилья и пр. Дело в том, что сегодня нет такой возможности, поскольку система кадастрового учета квартир еще не отлажена, кадастровый учет ведется не достаточно оперативно, и все возможные усложнения системы налогообложения только приведут к еще большему замедлению этого процесса.

Падения цен в результате повышение налоговой ставки на недвижимость также не стоит ожидать.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

В наибольшей степени изменения в части налогообложения коснутся недвижимости, которая расположена в центральной части города, то есть элит и бизнес-класса. Учитывая, что текущая кадастровая и рыночная стоимость в центральной части города далеки друг от друга, именно в данных районах кадастровая стоимость повысится наиболее существенно. Соответственно, для объектов, расположенных в районах с высокой рыночной стоимостью, пользующихся большим спросом, налоговая нагрузка может вырасти не в три, а в пять и более раз.

На стоимости жилья, я думаю, это никак не отразится. На вторичке часть клиентов попытаются переложить свои затраты на потенциальных покупателей и поднять цены. Но учитывая, что покупательская способность у нас сейчас ограничена, аргументов для существенного роста цен нет. Увеличение налогов — не аргумент, поэтому, скорее всего, значительного роста цен мы не увидим. Рост налоговой нагрузки отразится в большей степени на рынке аренды, где данная фискальная мера, скорее всего, приведет к росту арендных ставок. Собственники наверняка станут перекладывать свои затраты на плечи арендаторов.

Что касается инвестиционных сделок, совершаемых на начальной стадии строительства, то их доля не изменится. Дело в том, что налоговые обязательства возникают после оформления права собственности. Если ты покупаешь квартиру на начальной стадии строительства, то пока не оформишь ее в собственность, налог не платишь. Поэтому инвесторы просто будут стараться зафиксировать прибыль и сбрасывать инвестиционные квартиры до оформления их в собственность.

Ставка налога должна учитывать класс жилья и, в том числе, состояние жилого фонда. Привязка ставки к рыночной цене, которую сейчас пытаются взять за основу чиновники, позволит учитывать состояние жилого фонда, хоть и опосредовано. А вот класс жилья пока никак не учитывается. Получается уравниловка. При таком подходе наверняка начнется «естественное переселение» малообеспеченных слоев из центральной части города на окраины. Поскольку при расчете налога от рыночной стоимости налог на квартиру эконом-класса в ЦАО будет на порядок выше, чем налог на такую же квартиру, но на окраине города. Далеко не все пенсионеры и малообеспеченные семьи смогут заплатить такой налог, вот и вынуждены будут переезжать.

Падение цен возможно только при условии, что повышение налога отпугнет часть покупателей и это снизит спрос на недвижимость. Но тот факт, что чиновники подняли налог, не значит, что люди перестали нуждаться в жилье и вдруг резко откажутся от его покупки. Поэтому я не вижу факторов для падения цен.

Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

На мой взгляд, такое увеличение налога никак не скажется на стоимости жилья. И, соответственно, никак не спровоцирует активные продажи инвестиционных квартир.

Дело в том, что если ставка составит 0,1% от стоимости жилья, приближенной к реальной, то в Москве для определенной части пенсионеров и малоимущих граждан такой налог, возможно, окажется существенным. Да, это может послужить толчком для обмена квартир на квартиры с меньшей площадью или для расприватизации.

Но и тогда это никак глобально не отразится на рынке недвижимости и стоимости жилья. Тем более что, скорее всего, для таких групп граждан будут установлены льготные ставки налога.

Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента Tekta Group:

С учетом низкой базы удорожание налога на недвижимость не может серьезно отразиться на стоимости и инвестиционной привлекательности жилья. Да, доплачивать за «лишнее» жилье придется, но большой проблемой для инвесторов это не станет. Благодаря использованию механизмов снижения налогов, они не сильно потеряют в доходности. Что касается изменения ценовой динамики, то здесь серьезной коррекции ждать тоже не приходится. Возможно, часть девелоперов пойдет на некоторое повышение цен, но эта коррекция будет незначительной, поскольку конкуренция на рынке новостроек очень высока. Тем более не стоит ожидать резкого снижения цен. Единственный формат жилья, который понесет потери от нового налога — это апартаменты, относящиеся к нежилому фонду. Налоговая ставка на апартаменты повысится в несколько раз, что для некоторых владельцев может стать дополнительной нагрузкой.

Юлия Погорелова, gazeta.ru

* Мнение редакции сайта может не совпадать с точкой зрения автора.

Вернуться к списку статей